本操作指引中的跨行个人二手住房“带押过户”贷款跨行业务是指买卖双方交易房产为原贷款银行存量个人住房贷款抵押物，卖方经原贷款银行同意，在不结清原贷款的情况下办理房产过户手续，买方向新贷款银行申请“带押过户”贷款，新贷款银行的贷款审批通过后，办理不动产权属转移登记、抵押变更登记及不动产权二次抵押登记，待房产完成过户并办妥买方贷款抵押登记手续、不动产登记证明后，将贷款资金发放至原贷款银行指定资金监管账户。个人二手住房贷款资金到位后，原贷款银行须先结清存量贷款再释放剩余资金至卖方的指定账户。本操作流程指引仅适用于跨行商业性个人住房贷款转商业性个人住房贷款业务。

  （一）全程管理原则。办理过程中严格监控个人二手住房交易所有的环节，密切跟踪交易房产过户、抵押登记变更、关联贷款提前还款手续等环节的业务处理进度及时效。严格贷款放款管理，加强资金联动控制。

  （二）实质风控原则。一是严防个人二手住房虚假交易风险。在贷前调查审查环节，加强对交易真实性、有效性的把关，认真审核交易背景、房屋买卖合同信息，以防止虚假交易骗贷行为。二是加强对交易房产状态核查。在受理个人二手住房贷款申请前，银行应认真查询交易房屋的状态，重点核实交易房屋权属的有效性，是不是真的存在纠纷、被查封等情况。三是加强对买卖交易双方的信用状况、偿还债务的能力审查，防范贷款资金被挪用、冻结风险。

  （一）卖方向原贷款银行申请提前还款和跨行办理“带押过户”，查询提前还款余额及相关联的费用并出具有关的资料，原贷款银行原则上在七个工作日内反馈受理结果。

  （三）新贷款银行获取原贷款银行指定的资金监管账户户名及账号，用于发放买方的购房贷款，并优先偿还卖方在原贷款银行的贷款本息及相关联的费用（监管账户信息在原贷款银行出具的“带押过户”同意书上备注）。

  （四)新贷款银行在资料齐备后，依据各银行个人二手住房贷款相关制度原则上在五个工作日内完成审批贷款，并出具《同意贷款书》。

  落实首期款监管。买方向新贷款银行提供首期款资金支付能力作为个人二手住房贷款审批依据。贷款审批后，买卖双方携带新贷款银行出具的《同意贷款书》到原贷款银行办理首期款监管，原贷款银行在材料完备的前提下，原则上三个工作日内办妥首期款监管手续。

  第五条签订跨行个人二手住房“带押过户”贷款业务协议文本，包括但不限于以下内容：

  （一）买方签署知晓卖方贷款未结清，过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保的声明。

  （二）卖方承诺房产转让所得价款优先偿还其在原贷款银行的贷款，同意贷款发放至原贷款银行资金监管账户归还贷款，剩余资金划入卖方约定账户。

  （三）当关联贷款的借款人并非售房人时，还须取得关联贷款借款人同意提前归还贷款的书面材料。

  各方在跨行个人二手住房“带押过户”贷款业务中所享有的权利和需承担的义务，以各方签订的“带押过户”相关协议文本的具体约定为准，具有法律效力。

  原贷款银行收到新贷款银行出具的《同意贷款书》后，原则上十个工作日内提取不动产权证、他项权证。

  “带押过户”所需资料备齐后，原则上三个工作日内，买卖双方联合银行到不动产登记部门办理合同网签备案手续，并向税务部门申报纳税后，办理产权过户、抵押变更登记及登记新贷款银行抵押权(二次抵押)。

  （一）原则上新贷款银行在核实符合本行个人二手住房贷款相关制度的前提当天，须按照四方之间的约定放款，收款账号为原贷款银行指定资金监管账户，放款处理时做好附言备注，附言内容有但不限于借款人姓名等信息。

  （二）原贷款银行在收到贷款资金后原则上当天结清贷款本息及相关联的费用后,将首期款及剩余款项退至卖方指定账户，原则上在十五个工作日内注销原抵押权登记。

  第九条业务风险点。跨行个人二手住房“带押过户”贷款业务主要面临交易、操作、监管资金、抵押物被查封等风险，具体如下：

  （二）业务操作风险。跨行个人二手住房“带押过户”贷款业务涉及卖方（售房人）、买方（购房人）两笔贷款，业务办理过程涉及过户、抵押登记变更、结清售房人贷款等操作环节，流程较复杂，业务办理过程中存在一定操作风险。

  （三）监管资金被查封风险。购房人如果存在第三方债务、法院诉讼、司法案件等外部风险，并主动向法院表明在银行有一笔监管资金，监管资金将存在被法院查封的可能性。此外，在售房人贷款结清之前，售房人所售房屋如果涉及第三方债务、法院诉讼、司法案件等外部风险，并主动向法院表明在银行有一笔监管资金，监管资金同样存在被法院查封的风险。

  （四）抵押物被查封风险。跨行个人二手住房“带押过户”贷款业务可能会产生产权过户后，原贷款银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，如包括但不限于：新贷款银行在房屋过户并办妥抵押权登记后，房产存在法律纠纷被第三方查封，或买方因征信变化等情况引致新贷款银行不能发放贷款，导致双方交易最终未达成，造成原贷款银行抵押权悬空的风险。

  第十条风险防范措施。针对以上风险点，为进一步规范业务的操作，有效防范贷款风险，在严格执行个人二手住房贷款有关管理规定的前提下，风险防控措施包括但不限于以下内容：

  （一）严防个人二手住房虚假交易风险。在贷前调查审查环节，加强对个人二手住房交易真实性、有效性的把关，认真审核交易背景、房屋买卖合同信息，以防止虚假交易骗贷行为。

  （二）加强房产交易过程中的监控核查。在受理个人二手住房贷款申请前，新贷款银行应认真查询交易房屋的状态，重点核实交易房屋权属的有效性，是不是真的存在纠纷、被查封等情况。新贷款银行如需原贷款银行配合核查相关事项，原贷款银行在职责范围内必须无条件予以协助。

  （三）防范贷款资金被挪用、冻结风险。一是查询买卖双方是不是真的存在涉案涉诈等风险。二是加强对贷款资金监测和监管，如四方同意，能协议商定引入其他风险缓释措施。三是重视个人二手住房交易各环节，原贷款银行和新贷款银行必须加强沟通协调，督促买卖双方尽快完成产权过户和完成正式抵押登记手续，切实防范外部风险。

  （四）防范抵押权悬空风险。双方银行可结合实际增加抵押、质押或采取其他风险缓释措施，保障银行资金安全，防控业务风险。

  第十二条本指引是对跨行个人二手住房“带押过户”贷款业务的探索，各银行应按照法律和法规和监管规制要求，结合实际操作的过程逐步优化完善。

  第十三条本指引2023年1月11日经江门市银行同业公会全体会员大会审议通过。